Niveau d’activité, prix… Le marché immobilier entre raison et incertitude
L'hypothèse d'un retour à l'âge d'or est faiblement probable.
Un article du Parisien titrait récemment « Pire que pendant la crise des subprimes : à Paris, une chute historique des ventes immobilières », dramatisant ainsi la crise du logement en France, et notamment en Île-de-France. Cet article s’appuie sur une publication des Notaires du Grand Paris qui constatent une baisse de 30 % des transactions immobilières sur deux ans, avec un volume de 100.000 ventes, comparable à celui de 2009 après la crise Lehman Brothers.
Mais comme toujours, on peut faire dire ce que l’on veut aux statistiques, « forme sophistiquée du mensonge » : la baisse des transactions est de 36 % sur deux ans (2023-2025), seulement de 13 % sur un an (2024-2025), et n'est plus que de 2 % si l’on compare les quatrièmes trimestres 2023 et 2024. Donc, nous sommes dans une situation de stabilité après une baisse forte. Cette tendance est bien résumée dans le point fait par la FNAIM au niveau national sur l’année 2024. L'organisme évoque « des signes de stabilisation malgré un point bas historique » : -100.000 transactions en 2024, 775.000 transactions, contre 872.000 en 2023, loin du pic de 2021 (1.176.000 ventes).
Qu’en est-il des prix ? Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents-Les Échos, au 1er mars 2025, les prix sont désormais stabilisés, avec un prix moyen national à 3.016 euros par mètre carré. Les prix de Paris (où la baisse avait été la plus forte) et des grandes villes commencent à augmenter. De façon générale, la baisse des volumes n’a été que très faiblement accompagnée par une baisse des prix, après une très forte hausse au niveau national (+24.3 % en 10 ans, selon le même indice).
Vers une sortie de crise ?
Le principal facteur d’amélioration tient à la meilleure solvabilité des ménages, notamment via les conditions de financement. Les taux d’emprunt, qui avaient explosé entre 2021 et 2023, ont fortement reculé en un an, passant de 4,20 % en décembre 2023 à 3,24 % en janvier 2025. Mais on reste très loin des conditions de prêts de la décennie précédente et la production par les banques de crédits immobiliers demeure à la moitié de ce qu’elle était avant (10 milliards d’euros mensuels, contre 20 milliards ou plus avant).
Les commentaires des professionnels font apparaître un certain soulagement : les promoteurs immobiliers pensent qu’ils sont sortis du pire de la crise, les réseaux d’agences voient leurs volumes augmenter. Mais il n’y a pas de tendance tranchée, comme l’indiquent les Notaires du Grand Paris : « Rebond franc et nouvelle dynamique haussière ? Phase plus incertaine avec des à-coups générés par les nombreux facteurs extérieurs jouant un rôle clé sur les évolutions du marché immobilier comme les taux d’intérêt ? Ou encore phase de stagnation et d’évolutions lentes dans un marché qui s’équilibrerait à bas niveau ? Les incertitudes du contexte actuel laissent encore, pour le moment, la question ouverte. »
En tout cas, l’hypothèse d’un retour à l’âge d’or des volumes élevés et des prix qui augmentent semble faiblement probable, puisque les taux n’ont pas vocation à retourner à leurs plus bas historiques, tandis que l’environnement économique général – sans parler de la géopolitique – ne semble pas particulièrement réjouissant ni prometteur.
Georges Le Breton
Haut fonctionnaire en activité, spécialiste des politiques publiques.
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10 commentaires
« Le principal facteur d’amélioration tient à la meilleure solvabilité des ménages, notamment via les conditions de financement. »
M le Haut fonctionnaire en activité, spécialiste des politiques publiques, avez vous essayé d’emprunter récemment?
Nous oui!
Nous avions 75% d’apport personnel (nous venions de vendre un bien juste avant). .
Vu le parcours du combattant que nous avons dû franchir, je ne crois pas une seule seconde à ce que vous racontez!
Ce sont les écolos qui ont (durablement ?) plombé le marché immobilier par leurs normes excessives (et totalement ubuesques). Commençons donc par d’abord faire le ménage de ce coté-là (comme Trump l’a fait aux USA en quittant les accords de Cop21 de Paris et en rayant d’un décret les normes imbéciles).
Tout cela était prévisible, augmentation des taux qui doublent, perte du pouvoir d’achat notamment pas des impots ou des taxes toujours plus nombreux, diminution du temps de travail, Mitterrand a fait croire aux gens qu’ils gagneraient autant en travaillant 35 heures que 40 or c’était faux, ce qui eu pour effet d’appauvrir les entreprises, de diminuer notre compétitivité , d’avoir plus de loisirs donc de dépenser plus pour des loisirs, nouvelles normes pour les logements si bien qu’acheter dans l’ancien risque de coûter plus cher que de faire construire et encore mon analyse est certainement incomplète. J’ai la chance d’être vieux, j’ai connu l’époque où j’avais la liberté de travailler si bien que je faisais 54 heures par semaines, ce n’est qu’une question de rythme de vie, à trente ans j’étais propriétaire de mon pavillon, je vivais mieux que mes petits enfants qui pourtant sont bardés de diplômes entassant les connaissances sans aboutir d’ailleurs à l’apprentissage d’un vrai métier, on le voit avec les ministres qui ont à peu près la même formation. En ce qui concerne l’acquisition de logements pour la location, la rentabilité est relativement faible et si les locataires ne paient pas comme il faut attendre des années pour régler le problème ce n’est pas l’investissement idéal, sauf dans quelques cas quand même si on connait bien la législation, sans oublier quand même que la CGG/RDS 17,60% ajoutée à la part marginale d’imposition l’état pompe généralement entre 37.50 et 47.50% du montant de loyers en imposition, avec ce qui reste il faut faire l’entretien du bien
Si on axe uniquement le sujet sur l’immobilier et donc les ventes/achats en particulier, il en ressort effectivement une certaine stabilité. Mais si on y ajoute le marché des locations, la crise du logement, elle, est loin d’être réglée. Je crains le pire pour les années à venir. Et pendant ce temps-là, on laisse venir en France des milliers de personnes qui doivent aussi se loger, normalement, et qui se retrouvent forcément sous des tentes. Misère et incohérence de notre temps.
Il doit bien y avoir une crise de la location avec 400 000 logements classés G grâce au DPE « écologique » qui sont dorénavant interdits à la location. Peu de propriétaires bailleurs se lancent dans une rénovation ruineuse, beaucoup vendent ou laissent ces appartements vacants. Le gouvernement prévoit-il la squatérisation sauvage de ces restants ?
Prochains biens visés, les logements classés F, puis E. Locataires, gardez vos vieilles voitures, elles pourront servir de studios.
Entièrement d’accord avec vous ‘montvives.canalblog’.
Avec toutes ces normes écologiques imbéciles, il y a en effet une vraie crise de logement
A Metz, on ne trouve très peu de studio à louer ou à vendre mais à des prix qui dépassent l’entendement (studio neuf de 34m2 plus de 200000 euros !)
Sans parler des lois protectrices même si elle ces réduite envers les squatteurs qui n’incite pas vraiment à la mise en location
Pourtant contrairement à ce que je pensais ces biens là ne baissent pas à la vente, ce qui me surprend, et pour changer de classement ça ne coûte pas forcément très cher, mais comme ces logements sont loués avec de petits loyers le propriétaire est souvent dans l’impossibilité de payer les travaux parce que souvent il s’agit de retraités ou de gens qui n’ont pas de gros moyens, changer seulement une fenêtre c’est environ 2 mois de loyer, alors s’il faut changer les fenêtres, le chauffage, refaire l’électricité et je ne parle pas de la toiture qui dans ces vieux trucs en a souvent besoin ça devient un vrai problème.
« le marché des locations, la crise du logement, elle, est loin d’être réglée. »
Elle sera déjà réglée le jour où les locataires seront sérieux et propres. Nous avons vendu un bien qui était mis en location (petit appartement T2) .
Pourquoi? Tout simplement parce qu’il fallait refaire l’intérieur à chaque changement de locataires! Le dernier, resté 2 ans, voulait nous mettre devant les tribunaux pour location de logement insalubre. Il est parti, Dieu merci. Je ne vous dit pas combien nous a coûte la rénovation d’un appartement déjà rénové deux ans avant.
il n’avait jamais fait le ménage, jamais ouvert les fenêtres… Moisissure sur quasi tous les murs , saleté partout et je ne vous parle pas de la cuisine et des sanitaires.
Cet appartement qui était un petit bijou du temps où mes enfants l’utilisaient pendant leurs études était devenu un taudis!
Le bien que nous avons acheté récemment avec le prix de la vente plus un petit emprunt, est fait pour que l’un de mes enfants y habite. Hors de question de replonger dans la location.